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Viager – Mode d’emploi sur l’achat / vente

viager achat vente

Tout savoir sur l’achat/ vente en viager

Le viager est une opération de vente immobilière qui consiste à vendre son bien immobilier en contrepartie du versement d’une rente viagère. La vente viagère permet à une personne d’améliorer ses revenus ou de mieux financer sa retraite. Le versement de cette vente viagère se fait généralement de manière périodique, mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Le vendeur peut toutefois conserver le droit de rester dans son immeuble ou dans sa maison vendue et bénéficie de certains droits sur ce bien immobilier.

En conséquence, nous allons répondre aux questions : quelles sont les spécificités de la vente viagère ? Quels sont ses avantages pour l’acheteur et le vendeur ? Quelle fiscalité pour la vente viagère ?

I/ Le viager de quoi s’agit-il ?

Les personnes physiques ou morales remplissant les obligations juridiques d’un contrat de vente immobilière peuvent vendre ou acheter un logement en viager. La vente en viager regroupe les biens immobiliers d’un propriétaire vendeur appelé crédirentier qui vend son ou ses bien à un acheteur appelé débirentier. Le versement de la somme d’argent peut se faire comptant, on parle de rente en bouquet ou peut se faire en plusieurs tranches.

On distingue deux types de vente en viager : le viager occupé et le viager libre.

  • Le viager occupé désigne un vendeur qui cède son bien à un acheteur tout en conservant un droit d’usufruit, c’est à dire qu’il a le droit de vivre et de jouir des fruits de son logement jusqu’à son décès.
  • Le viager libre désigne un vendeur qui cède son bien à un acheteur qui peut occuper le logement dès la signature du contrat de vente sans délai d’attente de la mort du vendeur. 20 jours après la signature de l’acte de vente si le vendeur décède, la loi stipule que cette vente n’est pas valable du fait qu’elle considère ce décès comme un évènement prévisible. Les ayants droit du défunt peuvent faire annuler ainsi la vente.

Dans le cas où le contrat de vente concerne plusieurs vendeurs, l’habitation peut être occupée par l’acheteur au moment du décès du vendeur ou du dernier survivant. L’acquéreur est tenu de payer ce qu’il doit au vendeur jusqu’à ce que ce dernier décède. De ce fait, on peut affirmer, que la vente sous forme de rente viagère est en quelque sorte une partie de jeu de hasard qui peut bénéficier soit au vendeur, soit à l’acheteur, soit à personne. Toute cette procédure de vente va forcément dépendre de la durée de vie du vendeur.

Le contrat de vente se fait chez un notaire et l’acheteur devient propriétaire dès la signature du contrat de vente du bien immobilier. Si le vendeur tient à occuper la maison le montant du prix de vente va tenir compte d’un abattement pour les droits d’en user et d’en percevoir les fruits. Les biens immobiliers comprennent les maisons, les appartements, les terrains, des bâtiments, de domaines.

II/ L’histoire de la vente en viager (à travers les siècles)

Les ventes en rente viager se pratiquaient sous différentes formes et existaient depuis plus de deux mille ans. Pendant l’époque romaine, les spéculateurs vendaient des instruments financiers appelés annua encore appelé allocations annuelles. En contrepartie d’un paiement forfaitaire, ces contrats stipulaient qu’avec une promesse vente, il faut verser aux acheteurs un paiement annuel fixe à vie, ou parfois pour une période déterminée. Le Romain Domitius Ulpianus a été l’un des premiers marchands de rentes et est crédité d’avoir créé le premier tableau d’espérance de vie.

Au Moyen Âge, les rentes viagères qui étaient acquises avec une prime unique sont devenues une méthode populaire de financement de la guerre presque constante qui caractérisait cette période. Il existe des enregistrements d’une forme de rente appelée tontine. Il s’agissait d’un compte de rente dans lequel les participants achetaient une part et, à leur tour, recevaient une rente viagère. Lorsque les participants sont décédés, chaque survivant a reçu un paiement plus important, jusqu’à ce que finalement, le dernier survivant reçoive le capital restant. En partie rente, en partie loterie, la tontine offrait non seulement une sécurité, mais aussi une chance de gagner un beau jackpot.

Au XVIIIe siècle, de nombreux gouvernements européens ont vendu des rentes qui assuraient la sécurité d’un revenu à vie garanti par l’État. En Angleterre, le Parlement a promulgué des centaines de lois prévoyant la vente de rentes pour financer les guerres, fournir une allocation à la famille royale et récompenser ceux qui lui sont fidèles. Les fans de Dickens et Jane Austen sauront que dans les années 1700 et 1800, les rentes étaient à la mode dans la haute société européenne. Les rentes devaient cette popularité parmi la classe supérieure au fait qu’elles pouvaient mettre les rentiers à l’abri de la « disgrâce » qui s’est produite avec les investisseurs sur d’autres marchés.

Le marché des rentes s’est développé très lentement aux États-Unis. Les rentes étaient principalement achetées pour fournir un revenu dans des situations où aucun autre moyen de fournir un soutien n’était disponible. Peu de gens ont vu la nécessité de contrats de rente structurés pour se garantir un revenu s’ils pouvaient compter sur le soutien de leur famille élargie. Les rentes étaient principalement achetées par des avocats ou des exécuteurs testamentaires qui avaient besoin de fournir un revenu à un bénéficiaire tel que décrit dans un dernier testament.

Tout cela a commencé à changer au tournant du 20e siècle, à mesure que les ménages multigénérationnels devenaient moins courants. La Grande Dépression a été particulièrement importante dans l’histoire des rentes. Jusque-là, les rentes représentaient une part infime du marché total de l’assurance (seulement 1,5% des primes d’assurance-vie collectées aux États-Unis entre 1866 et 1920). Pendant la Grande Dépression, les investisseurs ont recherché des investissements plus fiables afin de se protéger de la ruine financière. L’économie étant moins stable qu’elle ne l’avait jamais été, de nombreuses personnes considéraient les compagnies d’assurance comme un havre de stabilité dans ce qui semblait être une mer de tout sauf.

III/ Paiement du prix

Le paiement de la vente en viager consiste pour l’acheteur d’acquérir une habitation sans verser la totalité du prix de la vente au moment de l’achat. Le bouquet désigne la somme versée le jour de la vente, et la rente viagère désigne la somme que le vendeur reçoit jusqu’à son décès. Ces deux modes de payement représentent le prix du montant de la vente. Le bouquet n’a pas un caractère obligatoire et représente un cota du prix payé comptant au moment de la signature du contrat. Il est défini entre les deux parties et représente généralement 30 % de la valeur totale du bien.

La rente viagère est un paiement destiné à une ou plusieurs personnes physiques, et chacun d’entre eux perçoit une rente. Ces vendeurs peuvent être ici des époux ou des personnes possédant des droits sur la totalité du bien. Le principe de réversibilité de la rente veut au moment du décès d’un des ayants droits l’intégralité du montant soit reversé au survivant. La rente peut être aussi réductible, c’est-à-dire que le versement de la rente est réduit de façon proportionnelle. Le payement de la rente peut se faire par mois, par trimestre ou par an, soit par avance ou à terme échu.

Le montant total de la rente viagère est écrit dans l’acte de vente et répond à trois critères : l’âge et l’espérance de vie du vendeur, la valeur foncière du bien, le montant du bouquet et son payement, les probables loyers en cas de location du logement. Il revient au notaire de calculer le prix de la rente en respectant différents barèmes.

Le crédirentier et le débirentier ont la possibilité d’inclure dans l’acte de vente une clause d’indexation favorisant la modification automatique du prix de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l’Insee.

Pour garantir la bonne sécurité du paiement de la somme des rentes, le vendeur peut notamment inscrire dans l’acte de vente les éléments suivants :

  • Clause résolutoire qui l’autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
  • Clause pénale lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s’il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.

IV/ Le paiement des entretiens, des travaux, des impôts

Le viager occupé

Le payement des travaux et de tout ce qui concerne l’entretien est stipulé dans le viager occupé. On distingue le viager occupé avec usufruit et le viager occupé avec droit d’usage. Viager occupé avec usufruit : sans réelles informations précises inscrites dans l’acte de vente, les charges ci-après sont payées par l’acquéreur :

  • Réparations et entretiens courants du logement sauf s’il libère totalement le bien vendu
  • Taxes d’habitation, foncière et d’enlèvement des ordures ménagères
  • Factures d’énergie
  • Les grosses réparations sont prises en charge par l’acheteur.

Le viager occupé avec droit d’usage

Sans réelles informations précises inscrites dans l’acte de vente, la répartition des autres charges et travaux doit être prévue dans l’acte de vente.

Le viager libre

Les charges (factures d’énergie, taxes, impôts…), l’entretien courant et toutes les réparations sont à la charge de l’acheteur.

V/ Imposition sur la rente viagère

Le régime fiscal de la rente viagère est très avantageux. La rente viagère est liée à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’une réduction sur le montant en fonction de l’âge du vendeur au cours du 1er versement de la rente. Plus le vendeur est âgé moins sa pension est imposable.

  •  Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70% de la rente sera imposable.
  • Si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 50% de la rente sera imposable, entre 60 et 69 ans, 40% de la rente sera imposable.
  • Si le vendeur est âgé de 70 ans ou plus, 30% de la rente sera imposable.

Gain en capital immobilier, impôts et vente de rente viagère

Le mode de paiement dit bouquet est ainsi exonéré d’impôt. Le système est le même que pour une vente régulière et si le vendeur cède sa résidence principale, il sera totalement exonéré. Le crédirentier ne paye pas de taxe foncière mais s’il continue d’habiter le logement il continuera de payer la taxe d’habitation.

Dès que la vente a été signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur, qui n’en sera plus entièrement responsable. L’acte notarié stipule pour ceux qui paieront les petits et grands travaux, la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Il est important de notifier sur la déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères à titre onéreux perçues en 2020 par les membres de votre foyer fiscal.

Remplir sa déclaration fiscale d’un viager

L’administration fiscale va se charger de faire le calcul de leur fraction imposable. La déclaration doit se faire en ligne ou sur papier.

  • Pour une déclaration en ligne : la déclaration en ligne est obligatoire si vous avez dans votre logement un service internet. Cette déclaration se fait en inscrivant au préalable son numéro fiscal est ses références d’imposition
  • Pour une déclaration papier : il est stipulé qu’à partir de 2021, la déclaration des revenus sur formulaire papier est obligatoire si on se retrouve parmi les cas ci-après 

Vous utiliserez la déclaration papier pré remplie reçue entre avril et juin. Selon votre situation, il s’agit de la déclaration n°2042 ou n°2042 C. La déclaration n°2042 RICI regroupe les principales réductions et crédits d’impôt.

Si vous ne recevez pas d’imprimé (1ère déclaration, changement d’adresse, changement de situation familiale), vous pouvez déclarer en ligne ou télécharger les déclarations nécessaires à partir de début mai sur service-public.fr ou www.impots.gouv.fr. Et certains revenus sont à déclarer sur une déclaration annexe. Vous pouvez également les télécharger en ligne :

  • Formulaire 2044 pour la déclaration des revenus fonciers
  • Formulaire 2074 pour la déclaration des plus-values mobilières
  • Formulaire 2047 pour les revenus encaissés à l’étranger

Avant de signer votre déclaration, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter.

Vous n’êtes pas obligé de joindre les pièces justificatives à votre déclaration papier sauf s’il s’agit de documents établis par vos soins (liste détaillée de vos frais réels par exemple). Toutefois, il est conseiller de conserver les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l’administration.

VI/ Intérêts et risques de la vente en viager

a/ Intérêts de la vente en viager pour le vendeur

La vente en viager comporte de nombreux avantages pour le crédirentier, au nombre de ceux-ci on peut citer

1. Des revenus supplémentaires pour le vendeur

Le principal avantage de la vente en viager est de fournir au vendeur un supplément de revenus adéquats. De manière concrète, la vente en viager est surtout la chasse gardée des personnes âgées ou de personnes dont la retraite est proche. Ces personnes sont principalement enthousiasmées par les revenus à vie, communément appelés rente ou arrérages. La rente se fractionne sur la vie du prix de vente du bien immobilier. Le viager est en très grande majorité des cas pratiqué par les séniors, notamment les personnes mariées, qui sera considéré comme leur retraite ou leur pension. Son prix est en effet bien souvent élevé. Le vendeur aura une source de revenu lui permettant de bien vivre jusqu’à la fin de ses jours.

2. Une sécurité matérielle pour le vendeur

L’autre avantage de la vente en viager est qu’il fournit au crédirentier une sécurité matérielle et financière. Ce dernier va conserver dans la majorité des cas, l’usufruit du bien immobilier qu’il cède. Cela veut dire que le vendeur conserve l’usage, l’utilité et les avantages du bien immobilier ainsi vendu. De manière concrète, le vendeur va toujours rester dans les locaux dont la nue-propriété a déjà été acquise par l’acheteur. Par ailleurs, l’acheteur peut mettre l’immeuble en location. Le vendeur disposera donc toujours d’un endroit où il peut continuer de vivre, et ce jusqu’à son décès.

3. La protection du conjoint du vendeur

Un autre avantage du viager est que grâce à ses avantages, il permet de garantir la sécurité matérielle sur une longue période à destination du conjoint du vendeur. Dans l’acte de vente en viager, le crédirentier peut notifier que le payement de la rente sera reversé à destination de son conjoint. En ce qui concerne, les bénéficiaires du vendeur, ils ne pourront réclamer leur dû sur le bien qu’une fois le conjoint survivant décédé à son tour. Autrement dit, ce dernier peut rester dans les lieux et continuer à percevoir la rente jusqu’à son décès.

4. Avantage fiscal de la rente viagère

Pour finir en ce qui concerne les avantages du vendeur pour le viager, on peut dire que vendre en viager permet d’obtenir une défiscalisation partielle qui est très avantageuse. Ceci est dû au caractère alimentaire de la rente viagère, ce qui tend à le lier aux pensions et retraites. La défiscalisation en matière de vente en viager favorise notamment les dispositifs qui incitent à investir dans l’immobilier.

b/ Les risques de la vente en viager pour le vendeur

La vente en viager est un dispositif innovant, mais elle présente beaucoup de risques.

1. Les risques liés au prix et au paiement du prix

Le viager est un contrat de vente qui repose beaucoup sur du hasard dont le défaut est qu’il est basé sur la longévité du crédirentier.

2. Les risques liés à la longévité

Il représente le principal risque de la vente en viager du fait que le débirentier va payer une somme plus de rente plus élevée. Dans le cas où le vendeur a une durée de vie plus élevée que l’espérance de vie utilisée pour effectuer les calculs viagers, l’acheteur aura ainsi fait une mauvaise affaire. Cela a été illustré et rendu populaire en 1965 par le viager de Jeanne Calment âgé de 90 ans qui avait vendu son appartement en contrat viager. Il se trouve que son vendeur, qui était également son notaire François Raffray âgé lui de 47 ans, est décédé avant lui (Il accepte de lui payer mensuellement la somme de 2 500 francs. Il le fera jusqu’à sa mort en 1995, à l’âge de 77 ans). Ce sont donc sa femme et ses héritiers qui ont dû continuer à payer les rentes. Au final ils ont payé le double du prix initial de l’appartement. Même si ce cas est exceptionnel, le risque de longévité n’est pas à prendre à la légère.

3. Les risques de vente en viager liés au prix au montant et au payement de la somme

Le risque de vente en viager lié au montant est dû au fait que l’estimation du prix de vente n’est pas du tout une chose aisée à mettre en place. Au-delà même que l’estimation du prix de vente est laissée au libre choix des deux parties, le vendeur et l’acheteur utilisent très souvent des taux prédéterminés. Ceux-ci sont contenus dans des tarifs établis soit par la Caisse nationale de prévoyance, soit par les assureurs, soit enfin par les notaires.

Les tarifs sont basés sur des tables de mortalité complexes, qui intègrent plusieurs critères dont l’espérance de vie. Les tables les plus usitées sont celles de la Caisse nationale de prévoyance. L’utilisation de ces barèmes permet d’éviter une trop grande incertitude quant au prix de vente de l’immeuble en viager. Le risque majeur pour le crédirentier étant que la valeur de l’immeuble cédé soit sous-évaluée par rapport à la rente qu’il touchera. A cet égard, la vente viagère entre particuliers se révèle plus risquée que par un professionnel, qui aura pu établir un juste prix en rapport avec le marché et l’estimation professionnelle des risques.

4. Les risques liés à la surévaluation des biens

La vente en viager favorise dans la plupart des cas la réalisation de projets très importants propres à un individu (maison de retraite, voyages…). Pourtant, beaucoup de crédirentiers font l’erreur de mettre en avant leurs besoins financiers pour valoriser leur bien immobilier au lieu de faire l’inverse. De plus, les bouquets sont souvent très importants ce qui bloque les investisseurs (les banques sont très frileuses au financement du bouquet). Les acheteurs n’aiment pas faire l’acquisition d’un bien qu’ils jugent trop chers.

5. Les risques liés à la rénovation du bien

Les biens immobiliers en viager sont construits aux goûts des vendeurs, demeurent inchangés des années entières. Cela freine les potentiels acheteurs dans leur objectif d’achat du bien immobilier. D’autant plus que beaucoup de vices peuvent être cachés, augmentant ainsi le risque.

6. Les risques liés aux frais

Les contrats de rente résiliés pendant leur période de rachat peuvent exposer le titulaire à des pénalités et des frais supplémentaires. Dans certains cas, une vente prématurée peut l’exposer à un risque de marché et à une perte potentielle de capital. Il y a aussi un coût plus élevé associé aux rentes qu’avec la plupart des investissements.

c/ Intérêt de la vente en viager pour l’acheteur

Pour l’acheteur, la rente viagère a trois principaux avantages.

1. Sur le plan financier

Le viager est avantageux sur le plan financier pour l’acheteur quand il s’agit du viager occupé. Ce type de transaction immobilière entraine systématiquement à une réduction du prix du bien immobilier appelé remise. Cette remise couvre le droit d’usage et aussi d’usufruit accordé au vendeur. Le prix de cette remise est calculé en mettant en relation plusieurs critères comme le montant de la location et l’espérance de vie du vendeur. Il faut aussi mentionner que les honoraires du notaire sont moins élevés que lorsqu’il s’agit d’une vente ordinaire en rente viagère, puisque ces frais ne sont calculés qu’après déduction.

2. Sur le plan de la fiscalité

La fiscalité est avantageuse car l’acquisition d’un bien immobilier dans un viager occupé donne droit à une hypothèque à taux zéro.

3. Sur la prise de décision

Pour l’acheteur, la rente viagère est un excellent moyen de se construire un patrimoine immobilier intéressant et de qualité, et aussi avoir immobilier de luxe. Il s’adresse aux investisseurs qui ne recherchent pas immédiatement une résidence principale mais qui souhaitent, à terme, s’offrir une résidence secondaire ou s’engager dans un investissement locatif.

d/ Les risques de la vente en viager pour l’acheteur

En principe, la rente viagère occupée donne la possibilité au vendeur de tirer bénéfice de sa propriété. L’acheteur ne peut donc pas l’utiliser jusqu’à son décès. Il appartient à l’acquéreur de s’acquitter de la taxe foncière, ainsi que des grands travaux.

VII/ Comment gérer les risques d’une rente ?

Pour éviter les risques liés au viager, le vendeur doit définir la bonne stratégie. Les vendeurs sont très souvent des personnes âgées qui veulent céder leur bien mais continuer à y vivre et recevoir des payements pour compléter leur retraite. Il faut au préalable régler la question des droits de succession des héritiers pour éviter plus tard des problèmes juridiques.

Le moyen le plus efficace de gérer le risque est de le varier en fonction de ses besoins. Cela signifie de mettre les rentes dans un portefeuille par ailleurs bien équilibré d’autres actifs, tels que des actions, des obligations et des liquidités. Le cas échéant, posséder plus d’un type de rente peut avoir du sens. Une combinaison de rentes fixes et variables pourrait fournir une croissance et un revenu supplémentaires jusqu’à et pendant la retraite.

Il faut également bien calculer les taux et ne pas se laisser influencer par les évènements extérieurs. Il est aussi conseillé pour les deux parties de travailler avec des experts dans le domaine du viager.

VIII/ L’âge idéal pour la rente

L’âge idéal pour vendre en rente est à partir de 65 ans à condition que le vendeur accepte un bouquet ou un payement d’une rente modeste. Pour l’acheteur l’âge idéal se situe entre 70 et 85 ans, passé cet âge le taux de rente viagère est très important et l’acheteur peut difficilement supporter cela.

De manière pratique, plus l’âge est haut, plus le bouquet doit être élevé. Il faut noter que, celui-ci ne pourra pas être financé par un prêt bancaire qui s’appuie sur une garantie sur l’immeuble acheté comme une hypothèque du fait que le crédirentier détient un privilège de vendeur ayant une clause résolutoire différente des garanties bancaires classiques.
De son côté, l’acheteur peut avoir une opportunité à investir en viager pour différentes raisons. Si le vendeur n’est pas très âgé, la rente versée sera souvent proche d’un loyer. Elle permettra ainsi à l’acheteur de devenir propriétaire, alors que, avec un prêt bancaire, la charge financière grevée des intérêts serait plus lourde.

XIX/ Le clause d’annulation d’un viager

Si l’acheteur a des difficultés à payer, le vendeur après avoir au préalable lancé un premier avis de règlement pourra demander à un juge d’annuler la vente. En cas d’annulation, l’acheteur perd toutes les sommes déjà investies comme le bouquet par exemple. Le crédirentier reprend alors le bien déjà vendu.

X/ Frais de notaire à payer lors de l’achat d’un bien immobilier

Les frais de notaire encore appelés frais d’acquisition sont obligatoires. Ils sont composés des honoraires du notaire et en majorité de divers impôts payés à l’état. Ces frais sont de plusieurs catégories.

a/ La taxe de publicité foncière (TPF)

La taxe de publicité foncière (TPF) est prélevée à destination des départements, des communes et de l’État (frais d’assiette et de recouvrement). Son cout varie selon le département et surtout selon l’ancienneté du bien acheté :

TPF à taux normal pour l’acquisition d’un bien ancien : taux global maximal 5,81 %

TPF à taux réduit pour l’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement : taux global maximal 0,71 %

b/ Détail de la Taxe de publicité foncière (TPF)

Taux normalTaux réduit
Commune1,20 % 
Départementminimum1,20 %0,70 %
 maximum4,50 %
État*minimum0,03 %0,01 %
 maximum0,11 %
Taux global maximal5,81 %0,71 %

* La part de la taxe de publicité foncière (TPF) qui revient à l’État est un pourcentage de la part départementale :

Taux normal de TPF : frais d’assiette et recouvrement = 2,37 % de la part départemental de la TPF

Taux réduit de TPF : frais d’assiette et recouvrement = 2,14 % de la part départemental de la TPF

c/ Frais et débours

Les frais et débours peuvent désignent les frais de dossier. C’est le prix à payer pour que le notaire élabore le dossier d’acquisition du bien immobilier. Il s’agit par exemple des sommes nécessaires à la consultation du cadastre, aux frais relatifs au service de publicité foncière, ou concernant les documents d’urbanisme, etc.

d/ Les rémunérations du notaire

La rémunération du notaire est règlementée par l’état et payée du au titre du service notarial.  Cette règlementation permet d’assurer la transparence et la prévisibilité des frais pour les particuliers, notamment lors de l’achat d’un bien immobilier.

Mode de calcul des émoluments des notaires

TranchesTaux applicable
De 0 à 6 500 €3,945 %
De 6 500 € à 17 000 €1,627 %
De 17 000 € à 60 000 €1,085 %
Plus de 60 000 €0,814 %

e/ Rémunération du notaire : une remise possible

Le notaire peut décider d’appliquer une remise sur ses émoluments. Cette remise sur la rémunération du notaire est de 10 % maximum applicable à la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 150 000 €.

Dans certain cas (bureaux, logements sociaux, pacte Dutreil…), la remise peut être porté à 40 % de la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 10 millions d’euros.

La vente en viager est très compliquée à mettre en place tant sur le plan des calculs que sur le plan juridique pour les deux parties, il est donc nécessaire de faire appel à un spécialiste.

Questions fréquemment posées sur le viager

L’acquéreur peut-il revendre le bien acquis en viager ?

Oui il peut le faire. L’acheteur peur revendre le bien immobilier à n’importe quel moment. Le nouvel propriétaire va gérer les spécificités liées au contrat comme le paiement des rentes viagères ou des mensualités. Il va ensuite dédommager l’acheteur initial d’une somme qui sera convenu entre eux sans que le vendeur ait à dire son mot.

La rente est-elle indexée ?

Oui, la rente ou la mensualité (dans le cadre d’une vente à terme) est indexée, dans le but de garantir le pouvoir d’achat du vendeur. L’indice choisi pour un viager libre ou occupé est habituellement celui de l’INSEE, des prix à la consommation France Entière, Série Hors Tabac, ensemble des ménages urbains.

En quoi consiste l’usufruit (lors d’un viager) ?

L’usufruit est le droit d’user d’un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. L’usufruitier a des droits et obligations. Le droit à l’usufruit est temporaire.

Quels sont les droits de l’usufruitier (lors d’un viager) ?

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien. Vous pouvez par exemple utiliser vous-même le bien ou le louer. L’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels. Il y a aussi le droit de percevoir les revenus tirés du bien. Vous percevez, par exemple, des récoltes, des intérêts d’une somme d’argent, des loyers. Les revenus sont perçus pendant toute la durée de l’usufruit. À la fin de l’usufruit, vous ne pouvez pas réclamer d’indemnité pour avoir amélioré le bien

D’autres sources :

https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-et-vente-cas-particuliers/vente-et-achat-en-viager

https://www.pap.fr/annonce/viager-viager

https://fr.wikipedia.org/wiki/Vente_en_viager_d%27un_bien_immobilier_en_France

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