Bonjour, Je m’appelle Pierre, et j’ai déjà réalisé plusieurs investissements immobiliers locatifs. Mon but dans cet article est de vous partager quelques enseignements (face à des situations que j’ai rencontré) dans le but de vous aider à structurer votre démarche d’acquisition de votre premier investissement locatif, et surtout d’éviter à faire quelques erreurs de débutants, à travers mes 12 conseils :
1. Estimez votre budget d’investissement (et votre capacité d’emprunt).
Normalement, vous allez utiliser l’effet de levier du crédit. Et c’est d’ailleurs ce qui est intéressant dans l’investissement immobilier, c’est-à-dire que vous investissez de l’argent qui ne vous appartient pas, mais qui vous est prêté par la banque. D’où l’effet de levier.
Ainsi, il va falloir évaluer le budget d’investissement total que vous êtes prêt à mettre sur la table (en raison des loyers / remboursement estimés). Ce montant ne doit pas être au maximum de vos capacités, surtout pour un premier achat, car vous pouvez faire face à des aléas (travaux non prévu, temps de recherche d’un locataire), avec des avances de trésoreries non anticipées possibles.
Par ailleurs, il faut bien anticiper si vous comptez également acquérir une habitation principale, afin de ne pas tout manger votre capacité d’emprunt, et de risquer de vous retrouver coincé.
2. Choisissez une zone géographique ciblée.
Vous allez devoir déterminer une zone géographique précise, dans laquelle vous allez faire votre recherche sur leboncoin. En général, c’est un code postal, dans lequel, on fait une recherche sur toutes les zones géographiques environnantes (5/10km aux alentours).
Pour choisir cette zone, il est important de prendre en considération le prix au m2 par rapport au loyer pratiqué dans le secteur, afin de viser un taux de rendement réaliste. Par ailleurs, il faut se forger une opinion sur le dynamisme économique de la zone, dont la présence d’un centre-ville actif, la présence d’établissement scolaire supérieur, la dynamique démographique de la zone, ou encore le niveau de vie des habitants.
Aucun des critères évoqués n’est obligatoire, mais moins vous en cocherez les cases, plus le nombre potentiel de locataires candidat sera faible.
3. Pas trop loin de votre habitation principale.
Mon conseil, n’achetez pas au-delà de 2heures de voiture de chez vous. Je l’ai déjà fait, et même si vous comptez faire une gestion par agence, une acquisition demande plus d’aller / retour que prévu. Par exemple, si vous comptez réaliser des travaux, il faut parfois se déplacer pour les devis, le suivi du chantier, rencontrer les agences immobilières, sans compter les petits déboires qui peuvent arriver.
Bref, si vous faites face à quelques pépins, chose qui arrive assez régulièrement, la gestion du bien peut rapidement tourner au cauchemar, et vous immobilisez sur des journées entières, en raison de la durée du déplacement. Essayez de viser max 1 heure de route.
4. Renseignez-vous bien sur les obligations légales du propriétaire-bailleur
Au fil des années, les lois ne font qu’ajouter des contraintes légales supplémentaires aux bailleurs, c’est-à-dire aux propriétaires qui louent un appartement ou une maison en locatif. Par exemple : la surface minimum, les critères de décences du logement, la performance énergétique (certains bâtiments ne seront plus louables en 2023), ou encore les diagnostiques, avec des critères précis à respecter. Bref, il faut connaitre cette checklist, et bien faire attention au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) lors de votre achat.
5. Réfléchissez à la fiscalité applicable à votre projet.
Il existe 6 solutions fiscales : location vide, loueur en meublé non professionnel, loueur en meublé professionnel, Pinel, SCI ou encore Denormandie. Elles ont toutes des prérequis légaux, qui peuvent avoir des conséquences sur les caractéristiques du bien, et joue aussi sur le montant net (après impôt) du loyer perçu.
Du coup, il faut bien établir sa feuille de route avant de commercer les recherches, afin que votre bien cocher toutes les cases légales.
6. Commencez à visiter des biens, sans vous mettre la pression
Pour vraiment vous faire une idée du marché, et être en mesure de comparer factuellement des biens entre eux, il faudrait idéalement visiter au moins 5 logements différents. Surtout que l’on a parfois des idées préconçues (comme une zone géographique) et que la visite de la ville, et de quelques biens en vente, peut faire évoluer vos projets.
Par exemple, j’avais visité quelques biens en Seine Maritime dans une ville à 30klm de Rouen, et le manque d’attractivité de la ville, et la qualité moyenne des dossiers, que j’ai pu constater lors de la visite, a fait que j’ai réorienté mon projet vers une autre zone.
Bref, ne vous mettez pas trop la pression… visitez… et attendez un coup de cœur raisonné (et basé sur une réalité chiffrée).
7. Choisissez un bien avec un peu (mais pas trop) de travaux.
Plus un appartement à des travaux, plus son prix sera normalement décoté, et plus, vous pouvez espérer un rendement plus intéressant. Néanmoins, réaliser des travaux va vous prendre beaucoup d’énergie mentale et en bande passante (trouver l’artisan, faire les devis, suivre le chantier, choisir les matériaux).
Ainsi, et surtout si c’est votre première acquisition, ne vous lancez pas dans des chantiers trop complexes, avec des gros œuvres, car c’est là où l’on peut avoir le plus de mauvaises surprises (en dépassement de budget et en durée des travaux).
Bref, mon conseil est de monter progressivement dans la difficulté des chantiers pour apprendre petit à petit.
8. Ne partez pas sur des hypothèses de rendement irréalistes.
Les sociétés qui vendent des appartements locatifs clés en main (ex : Masteos) ont tendance à gonfler les estimations de rendement locatifs, et en prenant des hypothèses où tout se passe parfaitement, sans imprévues (fuite, portes ou toiture à réparer) et en prenant l’hypothèse d’aucune rotation des locataires, ou tout du moins, qu’ils s’enchainement parfaitement, sans période de bâtiment.
Cela n’arrive pas en réalité, et d’expérience (je vous dit cela car j’ai du changer entièrement la toiture d’un bâtiment... 6 mois après son acquisition) rien ne se passe exactement comme prévu. Ainsi, et dans l’intérêt de vos finances, prenez des hypothèses basses sur les loyers touchés, comme sur les dépenses prévues. Il vaut mieux finir par une bonne surprise.
9. Faites évaluer la qualité du bâtiment par un expert
Surtout si vous achetez un bâtiment en entier, par exemple, si vous visez une maison ou un petit immeuble locatif, il vaut mieux se faire conseiller par un expert en bâtiment, afin d’évaluer la qualité de la toiture, les huisseries, l’isolation du bâtiment, les compteurs d’eau, la présence éventuelles de thermites ou de mérules, et d’évaluer tous autres travaux nécessaires pour le bon fonctionnement de votre business.
Surtout, cette personne aura un regard extérieur, et moins passionné que vous, et pourra vous éviter des coups de cœurs dangereux, ou répondre à des inquiétudes non fondées.
10. Pensez en amont au monde de gestion futur de l’appartement
Dès le début, réfléchissez si vous souhaitez gérer directement votre bien, ou le confier à une agence (contre un minimum d’environ 5% du montant du loyer). Effectivement, et si vous le gérez directement, il faudra prévoir le temps pour trouver le locataire, faire l’état des lieux d’entrée, et sorties, et également fournir les quittances de loyers, et suivre le bon règlement des loyers.
11. N’achetez pas un bien, où vous ne vous verriez pas y habiter
Il s’agit de ma règle d’or. Je n’achète pas dans un endroit où je ne verrais moi-même ne pays y habiter. Ainsi, je ne me positionne pas sur les zones bruyantes, vis-à-vis trop importants, quartier délabré… avec les mêmes règles pour la rénovation intérieur de l’appartement. Je remets un coup de neuf après l’acquisition (comme la peinture, par exemple).
Sachez que si un locataire ne se projette pas, ce sera plus difficile d’en trouver un, et que si l’appartement n’est pas très agréable pour y vivre, vous aurez que des dossiers de personnes recalés ailleurs, où vous aurez un taux de rotation des locataires très élevés.
Et il vaut toujours mieux avoir un locataire qui est satisfait, et qui reste sur la durée, qu’avoir des vacances locatives.
12. Passez par un courtier pour comparer les offres de prêts
L’objectif d’un investissement locatif, c’est de faire du rendement. Et pour en faire, il faut chercher à économiser sur tous les postes de dépenses, dont le crédit et l’assurance-crédit. Ainsi, ne vous reposez pas sur les propositions de votre banque actuelle, et passez par un courtier pour avoir plusieurs propositions.
Effectivement, les crédits immobiliers sont des offres d’appels de la part des banques, et elles n’hésitent pas à faire des efforts pour recruter des nouveaux clients.
13. Prenez une garantie pour loyers impayés
Pour ceux qui veulent dormir sur leurs deux oreilles, Il existe des assurances loyers impayés, qui coutent environ 3% du loyer annuel. Toutefois, ce n’est pas la panacée, puisque l’assureur demande 2.8 fois les loyers, charges comprises. Ainsi, vous ne pourrez pas viser un public de personnes qui reçoivent des aides sociales, ou même des personnes qui perçoivent le SMIC, car ils ne remplissent pas les critères des assureurs.
Bref, ce n’est pas une situation idéale… surtout que les assureurs veulent couvrir que les profils sans risque de défaut de paiement. En alternative, il existe la garantie VISALE, mais qui a des critères d’applications très restrictifs. A évaluer en fonction des dossiers que vous recevez.
Pour terminer, vous pouvez les poser vos questions dans les commentaires. Et abonnez vous à ma chaine Youtube.
