Les 9 raisons de ne pas investir en Pinel

Bonjour, Je m’appelle Pierre, et cette article est consacré à la Loi Pinel, l’investissement dans le neuf quelle promeut en contrepartie de réduction d’impôts. Internet et Youtube sont inondés de publicité vantant ses mérites, mettant en avant le montant possible de réduction possible envisageable. Toutefois, cette vidéo va vous montrer en quoi la Loi Pinel est un miroir aux alouettes, pourquoi une partir des investisseurs immobiliers aguerries n’y mette pas un pied, et citer quelques alternatives beaucoup plus intéressantes d’un point de vue rentabilité.

1. La sélection des zone géographiques

Les zones éligibles au Pinel sont très restrictives, et concernent majoritairement les grandes agglomérations françaises, là où la situation du logement est la plus tendue et les prix au m2 les plus élevés. Ainsi, vous pouvez oublier les zones rurales, et petites villes de province, là où pourtant les taux de rentabilité sont les plus élevées, et peuvent même dépasser les 10% sur certains projets.

2. Il s’agit majoritairement d’achat en bien neufs

Qui dit bien neuf, dit prix fixé par un promoteur immobilier, qui va chercher à vendre ses appartements le plus cher possible. Ainsi, les véritables bonnes affaires sont rares, avec des prix au m2 stratosphérique, en comparaison avec les prix de l’ancien. En conséquence, oubliez de faire sur une plus-value importante à la revente.

3. Le PINEL sur l’ancien rénové est complexe

Bien qu’il soit aussi possible de faire du Pinel sur de l’ancien, le cahier des charges est très restrictif, avec 15 critères sur la qualité de logement à atteindre, et 12 sur la performance énergétique, uniquement sur des logements qui n’en atteignent respectivement 4 & 6 critères. Bref, il s’agit là de très gros travaux, à destination d’investisseurs qui ont des solides connaissances dans des lourdes rénovation, dont parfois le gros-œuvres. S’il s’agit de votre premier investissement, il vaut mieux passer son chemin, et faire ses armes sur les dossiers plus faciles.

4. Les loyers sont bloqués (et en dessous du marché)

Avec la Loi Pinel, vous ne pourrez pas louer au-dessus d’un prix au m2 fixé dans la loi. Le problème est que celui-ci est légèrement en dessous du marché, surtout qu’il s’agit d’un bien neuf, qui se loue normalement dans le haut de la fourchette. Ainsi, et pour mettre en respective les économies d’impôts, il vous faut calculer la décote perdue annuelle sur le loyer, et dans certains cas, la perte potentielle de loyer issue de la location peut représenter la moitié de l’économie d’impôt.

5. Les dossiers des locataires sont moins bons

Qui dit Pinel, dit que vous devrez trouver des locataires qui respectent des conditions de revenus maximum. C’est-à-dire que leur revenu net annuel est capé. Ainsi, oubliez les cadres CSP+, profession libérale du type avocat, pharmacien, ou médecin. Vous devrez vous tourner vers des dossiers d’une moindre qualité, avec un risque de défaut plus important.

En revanche, vous pouvez mettre en place une assurance loyer impayée, ce qui peut être une option intéressante pour vous tranquilliser.

6. Les retards de livraison

Qui dit logement neuf, dit que vous allez devoir acquérir votre bien auprès d’un promoteur immobilier, qui lui-même va sous-traiter la construction de l’immobilier, entre différentes entreprises. Dans le bâtiment, et surtout face à la complexité d’une telle opération, il peut rapidement y avoir des retards sur la livraison (environ sur 1/3 des programmes). Ainsi, il n’est pas rare de voir son projet de 1, 2 voire 3 trimestres.

7. Impossible de revendre le bien avant la durée de détention prévue

Sauf en cas de décès, invalidité, ou perte d’emploi, il n’est pas possible de revendre son bien en Loi Pinel avant la fin de l’engagement, ou alors, il faut rembourser l’état de manière rétroactive sur toutes les économies d’impôts obtenues.

Ainsi, réfléchissez bien avant de vous engager, surtout si vous pensez avoir besoin de cette capacité de financement (déjà positionnée) pour acheter une habitation principale.

8. Le plafond des niches fiscales

 L’état a mis en place un plafond pour toutes les économies d’impôts liées aux niches fiscales, la Loi Pinel en fait partie. Il vous faut donc bien analyser votre imposition afin de ne pas passer les 10 000e par an, surtout si vous comptez faire plusieurs investissement Pinel.Une fois ce montant atteint, il n’y a plus d’économies d’impot possible, et le Pinel perd tout son intérêt.

9. Il existe des alternatives plus rentables

Investir dans les grandes agglomérations, en neuf, et même avec des économies d’impots, c’est compliqué d’envisager un rendement net (après impôts) supérieur à 5%.  Or, il existe des opérations, sans opération de défiscalisation, qui peuvent procurer un rendement supérieur, comme l’achat d’immeuble à rénover en zone rurales, les colocations, ou encore la location de parking.

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