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Tout savoir sur l’investissement locatif en France

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Tout savoir sur l’investissement locatif en France

La préoccupation de tout Français, qui souhaite se sécuriser pour la retraite, est de chercher plusieurs sources d’investissement, afin de garantir des revenus à long termes. Ainsi, l’investissement locatif se montre comme attractif, grâce à son effet de levier via l’emprunt, et attire de plus en plus d’investisseur en France. Cette attraction se justifie par de nombreuses raisons qui poussent bon nombre d’investisseurs à investir dans ce domaine. Mais avant tout, l’investissement locatif demande de s’y connaitre suffisamment avant de se lancer.  Afin donc de savoir tout sur l’investissement locatif en France, nous vous proposons cet article tout ce qu’il y a à savoir afin de réussir votre premier investissement.

C’est quoi l’investissement locatif ?

 L’investissement locatif est un investissement dans l’immobilier qui consiste à louer un logement déjà acheté préalablement pour être mis en location afin d’obtenir des revenus locatifs et de constituer son patrimoine.  Après cette définition de l’investissement locatif, il est important de comprendre les raisons qui poussent bon nombre a donc s’y investir. Quels sont donc les avantages liés à l’investissement locatif ?

Avantages de l’investissement locatif

 L’investissement locatif présente plusieurs avantages à savoir :

  • La constitution d’un patrimoine tangible et durable : Investir dans l’immobilier locatif vous permet de constituer votre patrimoine puisque votre investissement est sécurisé et donc tangible et durable.  
  • La perception des revenus complémentaires, sources d’amélioration de votre pouvoir d’achat : Il n’est pas souvent certains que le salaire puisse couvrir les dépenses mensuelles de vos charges. L’investissement immobilier prêtera ainsi main forte à votre salaire pour vous permettre de subvenir à vos besoins et à celles de votre famille.  
  • L’anticipation/ préparation de votre retraite : Avant la retraite l’on est souvent habitué à un mode de vie un peu plus aisé qu’il est difficile de pouvoir surmonter une fois à la retraite. Ce problème se traduit par le fait que vous ne recevez plus votre salaire habituel, mais la pension de retraite. A travers donc l’investissement locatif, vous êtes en mesure de tenir le coup à travers le loyer que vous percevez mensuellement. 
  • La réduction de vos impôts/ bénéfice d’avantages fiscaux : Que ce soit un bien immobilier neuf ou ancien, plusieurs dispositifs (notamment le dispositif Pinel et le dispositif Denormandie) vous permettent de bénéficier des réductions considérable sur vos impôts. Ces dispositifs permettent dans une certaine mesure d’augmenter vos revenus nets en  amortissant une partie importante du prix d’achat du bien immobilier locatif progressivement que les années passent.     
  • Le rapprochement des membres d’une famille : La dispersion d’une famille peut être déclencheurs d’un achat de bien immobilier afin de permettre un rapprochement géographique des membres de la famille. On peut donc assister que les enfants achètent pour rapprocher leurs parents ou que les parents achètent pour rapprocher leurs enfants.   
  • La possibilité d’acheter votre logement immobilier à crédit : A travers les prêts bancaires vous pouvez vous acheter un bien immobilier locatif sans apport financier propre. Ce prêt peu couvrir jusqu’à  110% du montant de l’achat. Il vous permettra ainsi de ne pas sentir le cout des dépenses d’investissements dans vos dépenses habituelles. Aussi, au cas où l’emprunteur décède, l’héritier ou le survivant n’aura que le reste du prêt à rembourser dans le cas où le remboursement du prêt n’était pas terminer. Dans le cas où le remboursement est terminé, la famille ou le survivant n’aura rien n’a rien à verser à la banque.  
    • Si vous souhaitez avoir une estimation du crédit immobilier que vous pouvez faire : vousfinancer.com
  • Le financement de l’investissement par les locataires : Le remboursement du prêt bancaire est la responsabilité de vos locataires, à travers le loyer versé mensuellement.  Vous pouvez donc être sûr que le prêt bancaire sera remboursé entièrement selon les échéances prédéfinies qui certainement vous avantage. Vous n’aurez aucun fond à sortir de votre poche pour la réalisation du dit projet.
  • Le contrôle total de votre investissement : La gestion d’un logement locatif peut être très bien faite par vous-même, ainsi vous saurez prendre les décisions qui vous avantagent largement. Pour des raisons de sécurité, il est conseillé de vous faire assister par des conseils de professionnels dans le domaine.
  • La possibilité d’utiliser le bien pour soi ou pour l’un de votre famille : La location du bien immobilier locatif peut être faite aux membres de votre famille. En outre, vous avez la possibilité aussi de vous réapproprier le bien au bout d’un certain temps.   
  • L’investissement est sûr et peu risqué : De plus en plus, la pression démographique devient grandissante, il ressort donc que l’investissement locatif ne peut pas être un investissement nul ou perdu, puisque la demande existera toujours. Les garanties locatives vous permettent aussi de vous prévenir  et de vous munir contre les mauvaises surprises.
  • La transmission de votre patrimoine à vos enfants : L’immobilier locatif est un investissement à long terme et donc durable. Il représente donc un bien qui peut être transmise à vos enfants comme héritage.

Il est intéressant de prendre connaissance des avantages que présente l’investissement locatif, mais il est aussi nécessaire de connaitre les contraintes pour ne pas vivre dans l’illusion.

Comment bien réussir son investissement dans l’immobilier locatif ?

Pour mieux réussir votre investissement locatif, il est nécessaire pour vous de prendre en compte certains paramètres clés en amont et en aval. Afin donc de mieux optimiser votre investissement, il faut :

  • Sélectionner un bon secteur géographique dynamique : il revient donc de sélectionner un bon quartier dans lequel l’accroissement de la population devient de plus en plus croissant
    • Par exemple, un quartier/ville qui est bien desservi par les transports en commun comme les taxis, aéroport, gare et autres, une commune prometteuse en infrastructures commerciales et industriels. Aussi, il convient de vérifier s’il y a une école, une université ou d’administration public pouvant regorger beaucoup d’employés.
    • Par ailleurs, il est conseillé d’investir dans une ville proche de chez vous, surtout si vous compter gérer vous même. Et oui, il y aura de nombreux aller/retour à effectuer.
  • Prendre connaissance du taux de logements vacants dans le quartier choisi et des tarifs : retenons sur cet aspect qu’un bien trop cher trouve difficilement de locataire. C’est tout comme un bien sur le marché où l’offre dépasse la demande. Il s’en suit donc que le bien perdra sa valeur sur le marché. C’est ainsi aussi, dans le bien immobilier locative. Prenez donc la peine de bien vous renseigner par rapport au prix de location dans la commune et la fréquence de la demande dans ce quartier. De même, la solvabilité des locataires est un paramètre à ne pas négliger. Investissez là où vous êtes sûr de rentabiliser, où vos locataires vous payeront comme mentionner dans le contrat et à bonne date. 
  • Faire un choix stratégique de l’emplacement du bien : comme déjà évoqué plus haut, il faut choisir un quartier où la demande locative est forte pour permettre à ce que votre investissement prenne beaucoup de valeur et de sorte à pérenniser votre investissement. Toute fois, prenez le temps de comparer plusieurs aspects de quelques quartier pouvant vous permettre de faire une comparaison et de ressortir le quartier le mieux adapter pour votre rentabiliser.   
  • Viser un bien adapté à la demande sur le marché : la demande dans les grandes villes est différents des petites villes et des zones rurales. Sachez faire donc le choix qu’il faut pour votre cible.
  • S’assurer d’avoir un bâtiment de qualité : lors de la visite du bien immobilier locative que vous auriez trouvé, invitez l’un de vos proches ou carrément un expert pour vous aider car vous n’êtes pas en mesure de dénicher toutes les faiblesses du bâtiment. Avec l’expert, vous êtes tout de même sûr d’avoir les informations dont vous avez besoin (avantages et inconvénients de l’achat du bâtiment).
  • Calculer le rendement et la rentabilité de votre investissement : pour tout investissement, soyez sûr de rentabiliser et pour être sûr, il, faut faire des calculs du rendement et de la rentabilité du projet. Ainsi, ces calculs vous permettront de savoir si vous investissez où il le faut et au bon moment.    
  • Sélectionner vos locataires : Une erreur à éviter absolument mais qui dommage, est commise par plusieurs. Prenez le temps de sélectionner vos locataires, car tout locataire qui vient à vous n’est pas l’idéale.
    • A travers aussi le site Dossierfacile.fr du ministère, vous avez la possibilité de créer un compte où les potentiels locataires pourront candidater. Ainsi, vous allez étudier les candidatures et sélectionner vos locataires. 
  • Optimiser la fiscalité de votre investissement :  les dispositifs comme celle Denormandie ou  Pinel, vous permettent de réduire vos impôts. Tâchez vous donc de choisir le dispositif qui vous convient.
  • Chercher un vendeur qui souhaite vendre vite : généralement dans les affaires, il y a de très forte chance que celui qui veut vendre soit vraiment en besoin. C’est donc en ce moment que vous agissez pour prendre le logement à un coup moindre. Vous augmenterez ainsi vos chances de commencer sur de bonne base de votre investissement. Optimisez vos chances de réussir tout au début en rentabilisant déjà au moment de l’achat de votre logement. Si le prix d’achat est élevé, il vous sera très difficile de faire des intérêts.
  • Vous accompagner d’une équipe dynamique : d’habitude, on dit, qu’ensemble on est plus fort, qu’ensemble on a plus de chance de réussir. A travers ces mots vous voyez inévitablement l’intérêt  de mettre en place une bonne équipe autour de vous. Vous ne pouvez donc pas réussir dans l’investissement locatif sans avoir à vos côtés un notaire, un comptable et voir un agent immobilier. Maximiser donc vos chances de réussir avec votre équipe d’expert.
  • Être rationnelle et analyste : sachez définir vos objectifs dans votre projet. Sa nécessité s’impose pour vous faire éviter des décisions de dernières minutes qui majoritairement font échouées un projet.
  • Soyez déterminé : l’investissement dans l’immobilier locative demande d’être patient et une préparation préalable. Pour la préparation préalable, rassurez vous de votre capacité d’emprunt suffisante et des ressources nécessaires pour ne pas rater une opportunité. Être patient et déterminer, demande que vous ne soyez toute suite pressé à avoir une rentabilité en liquidité.

Il est important aussi de mentionner que l’investissement locatif présente des risques comme tout autre investissement. Quels sont donc ces risques ?

Les risques de l’investissement immobilier locatif

Bien que l’investissement dans l’immobilier présente d’énormes avantages, il présente aussi des risques qu’il faut prendre en compte pour mieux réussir votre investissement.  Comme risque, nous avons :   

  • L’investissement immobilier n’est pas liquide

L’investissement immobilier présente un risque du faite qu’il n’est pas toujours possible de récupérer son investissement dans un délai court. Pour y arriver d’ailleurs, il faut trouver un acheteur dans un délai court et se laisser conduire par lui en respectant de nombreuses règles qui ne sont pas toujours satisfaisant.

Plus aussi, le bien prend du temps sans être mis en valeur, il perd sa valeur. Donc, s’il n’y a pas d’acheteur, l’investissement reste bloqué pendant ce temps. Cet aspect peut être la source même d’un contrat qui ne convient pas à vos attentes face à un client que vous avez eu difficilement.

  • Moins de rentabilité que prévue

L’investissement immobilier ne résulte pas simplement à l’achat d’un logement et à la location de ce dernier. Il va bien plus loin en considérant plusieurs paramètres comme les impôts, les travaux de retouche, les charges récurrentes, les loyers.

  • La réduction du lieu où se situe le bien

Dans le choix du lieu où vous souhaité investir, il est très capital de vous attarder sur beaucoup de paramètres clés ; comme chercher à voir si le quartier/ville ne s’appauvrir pas. Si tel est le cas, le mieux serait de ne pas s’y lancer et de chercher ailleurs. Puisque si vous êtes confronté à un tel problème, vous serez forcé à perdre que vous le voulez ou pas. Cherchez donc l’équilibre entre le risque et la sécurité.

  • Les risques naturels

Les risques naturels prennent en compte les zones où les phénomènes météorologiques sont très fréquents et puissants telsques les inondations, des cyclones, des phénomènes volcaniques. Ainsi, dans ces zones les investissements peuvent être très coûteux à cause des assurances.  

  • Les malfaçons et vices-cachés

Pour la visite, au moment de l’achat, l’investisseur peut être victimes à des malfaçons du logement qu’il souhaite acheter. Mais il peut avoir des malfaçons qui demandent assez de coût pour la réparation. Après donc achat, l’investisseur est confronté aux imprévues. C’est pourquoi qu’il est conseillé de faire appel aux experts pour dénicher toutes ces malfaçons au moment de l’achat du bien. 

  • La baisse du prix du marché

Le risque majeur de tout investissement immobilier est la baisse du prix de marché qui peut faire couler l’investisseur. Voilà qu’on ne peut vraiment prédire l’évolution du marché avec certitude. Il convient donc de dire que tout investissement est une  prise de risque et donc un pari.

  • Les vacances locatives

Si votre propriété reste sans location, sachez que vous perdez de l’argent. Un mois ou quelques mois de vacances va forcément impacter votre rentabilité annuelle. Ce n’est donc pas un risque à prendre à la légère car vous pouvez être même en mesure de vendre votre bien locatif. Prenez donc le soin de choisir un bien aussi attractif que possible pour vous pour vos futurs locataires.

  • Les dégradations du locataire

Certain locataire sont vraiment négligeant du faite que le bien ne leur appartient pas. Et donc il n’en prenne pas soins. Toutes ces dégradations représentent des pertes énormes pour vous en tant qu’investisseur. Protéger don vos biens pour que le projet ne soit pas rentable.

  • Les impayés

Ceci semble plus grave que la précédente. Un locataire de mauvaise foi ou mal intentionné peut non seulement ne pas payer son loyer mais aussi continuer à occuper le logement. Ce caractère peut compromettre totalement un investissement immobilier locatif.   En termes de procédure d’expulsion, ceci peut prendre non seulement du temps mais aussi peut être coûteux pour l’investisseur. Tâchez-vous donc de ne pas oublier au moment du contrat à votre futur locataire des cautions.

  • Les conflits avec les locataires

Il est important que le propriétaire et le locataire prennent connaissance de la loi pour ainsi voir qui doit payer quoi. Il arrive que le  locataire et le propriétaire se trouve en désaccord. Et plus pire, la situation peut se tourner au désavantage du propriétaire. Pour vous permettre donc de ne pas être victime de ce genre de situation, prenez le temps de prendre connaissance de vos droits afin d’éviter des procédures litigieuses coûteuses. Et ceci pourrait même être source d’un conflit de long terme.  

  • Les changements fiscaux

Lorsque les soustractions et exemptions fiscales fonctionnent, elles sont à l’avantage du propriétaire. Mais des changements dans les règles fiscales peuvent remettre en cause un projet d’investissement immobilier. Les choses changent, retenez donc que ce qui est vrai aujourd’hui ne l’est pas forcément demain.

Taux de rendement locatifs des 10 grandes villes de France

Le taux de rendement moyen des investissements locatifs varie d’une ville à une autre. Voici celui des 10 plus grandes villes de France :

  • Paris   3,04%
  • Marseille  6,21%
  • Lyon  3,72%
  • Toulouse    5,33%
  • Nice    4,97%
  • Nantes     4,65%
  • Strasbourg     5,45%
  • Montpellier     5,94%  
  • Bordeaux       3,64%
  • Lille     4,81%

Pour calculer la rentabilité brut d’un bien, il faut diviser le loyer (hors charge) annuel par le prix d’achat du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s’agit donc d’un rendement brut annuel, qui ne prend pas en comptes les impôts. Le net se calcul en soustrayant les impôts, du montant du loyer annuel collecté.

Exemple : un appartement acheté 300.000 € et loué 1300 € par mois rapporte 5,2 % bruts (1300 x 12 /300 000 x 100 = 5,2).

Le dispositif Pinel d’investissement locatif

Pinel prend fin en 2024. Ce dispositif a été mise en place depuis 2014 et permet une réduction d’impôts pendant des années. En effet, elle permet de bénéficier sur un investissement dans l’immobilier locatif d’une réduction d’impôt de 12% du prix du logement si vous louez six ans, 18% si vous louez neuf ans, et 21% si vous louez douze ans. Sur douze ans, vous pouvez donc économiser jusqu’à 63.000€.

Voici quelques conditions de la défiscalisation du Pinel :

  • Du neuf et rien que du neuf : Pinel s’applique uniquement au logement neuf. Il faut nécessairement acheter un ou deux logement ou appartement ou maison par an. En dépit des logements neufs, d’autres anciens logements sont éligibles au Pinel à condition qu’il soit  intégralement réhabilité et être vendus en TVA immobilière ;
  • La location est obligatoire : afin de profiter de cette défiscalisation Pinel, il faut louer à titre de résidence principale du locataire pendant six, neuf ou douze ans d’autant plus que la loi est réservée aux investisseurs locatifs. Toutes fois, il est obligatoire que pour trouver un locataire, l’investisseur aura exactement un délai d’un an à compter de la date d’achèvement ;
  • Auel locataire est éligible ? Il faut que les locataires aient un revenu ne dépassant pas un certain plafond afin de bénéficier de la défiscalisation du Pinel ;
  • Plafonds de ressource : les ressources de votre locataire doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer ;
  • La location en famille est permis : sivos descendants ou ascendants à condition ne sont pas inclus dans votre foyer fiscal, Pinel vous permet de leurs louer votre logement ;
  • Des loyers plafonnés : Pinel n’est permis que si vous respectez des plafonds de loyers ;
  • Investissez là où il faut : en réalité Pinel ne s’applique pas partout. Il s’applique que dans les secteurs où l’offre locative est largement inférieure à la demande. C’est-à-dire là où vous pourrez avoir des locataires.

Depuis le 1er janvier 2021, de nouvelles réformes sont appliquées dans les conditions d’éligibilités de la loi Pinel. Seuls les logements faisant partie d’un bâtiment d’habitation collectifs qui sont éligibles au Pinel. En effet, les maisons individuelles ne sont plus éligibles aux dispositifs. Toutes fois, les avantages fiscaux ne changent pas jusqu’à la fin de cette année. 

Pinel comble les attentes en permettant à tous d’investir et en fonction du taux de fiscalisation qui convient. En effet, Pinel est en trois versions comme citer ci-dessus : en louant six ans, bénéficiez au maximum d’une réduction d’impôts de 36.000€ ; en louant neufs ans, bénéficiez au maximum d’une réduction d’impôts de 54.000€ soit un taux de 6.000€ par mois ; en louant douze ans, bénéficiez au maximum d’une réduction d’impôts de 63.000€ soit un taux de 2% pour les neufs premier mois et 1% pour les trois derniers mois.

Pour conclure sur l’investissement locatif

L’investissement locatif demande beaucoup de savoir faire pour être sûr de votre investissement. Bien qu’il présente des risques, ces avantages sont aussi nombreuses qui pourront vous stimuler à vous y investir sans recul. C’est d’ailleurs, le moyen d’investir à long terme et de gagner de manière régulière. S’entourer de bonnes personnes experts dans le domaine est aussi un atout indéniable pour le succès de votre investissement. A travers donc ce présent article vous disposez de tout ce dont vous avez besoin pour mieux réussir dans votre investissement locatif.

Questions et Réponses

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

L’investissement locatif est intéressant, puisque vous pouvez investir en utilisant le levier monétaire du crédit immobilier. C’est à dire que vous allez toucher des loyers, grâce à l’argent que vous aura prêté une banque. D’ailleurs, il est intéressant (d’un point de vue patrimonial) de s’endetter un maximum, sous réserve que vous puissiez honorer vos crédits auprès de la banque. C’est d’ailleurs un des seuls types d’investissement (à crédit) que peuvent réaliser les particuliers.

Enfin, il est possible d’investir, tout en ayant une activité professionnelle à côté. Ce type d’investissement demandant une bande passante raisonnable (sauf si vous faites vous-mêmes les travaux).

Quelle source de financement pour projet d’investissement locatif ?

Une partie des investisseurs disposent à l’avance de fonds propres pour effectuer les achats d’immeubles et aménagements nécessaires. Cette étape prévue à l’avance permet de gagner en temps, d’accélérer les opérations et dispense des contraintes liées au prêt bancaire.

Néanmoins, la grande majorité des investisseurs effectue un emprunt. Il s’agit d’un choix intéressant, à effet de levier, surtout lorsque votre étude de la réussite du projet est satisfaisant, et que vos moyens financiers manquent. Les emprunts prévoient des taux d’intérêt, dont vous devrez rembourser une partie chaque mois.

A noter qu’à minima, les banques demandent 10% de la valeur du bien en apport.

Quel type de logement choisir pour un investissement locatif : petits espaces, moyens ou grands ?

Les bien de plus petites surfaces (type studio ou T2) ont des rendements locatifs plus élevés en moyenne, car le loyer par mètre carré y est plus élevé.

En ce qui concerne les petits espaces et studio par exemple, l’investisseur a de forte chance d’avoir un locataire étudiant ou célibataire, qui ne manifeste pas encore le besoin de vivre en famille. Par ce fait, il y a une rotation locative plus importante, car les locataires y restent moins longtemps.

A contrario, les grandes surfaces sont plutôt occupés par des familles, qui y viennent généralement avec leurs meubles, et qui paient plus régulièrement leurs loyers, et restent plus longtemps dans le bien. Par contre, le taux de rendement y est plus faible.

Quel type de logement acheter pour un investissement locatif : ancien ou neuf ?

Sur le marché , vous trouverez des logements neufs et anciens. En fonction de votre objectif d’investissement, il y a deux possibilités :

L’achat d’un logement neuf est bien plus couteux à l’achat (quel que soit le type ou l’emplacement) qu’un logement ancien. Le but étant de un réaliser un investissement patrimonial, et de ne pas viser une optimisation de votre cash-flow (avec une faible rentabilité, même en Pinel). En avantage, vous êtes serein(e) sur les charges d’entretien pour les années à venir.

L’achat d’un appartement ancien a généralement une bien meilleure rentabilité locative. Et surtout, il est prêt immédiatement, et vous pourrez y faire des travaux, dont le montant sera déductible de vos loyers, et baisse ainsi votre taux d’imposition.

Où acheter son logement d’investissement locatif ?

Tout d’abord, il est préférable de choisir une zone géographique proche de chez-vous, car vous aurez à y aller à de nombreuses reprises.

Ensuite, il est intéressant d’étudier le prix de l’immobilier dans la ville, et le loyer que vous pouvez escompter. Tout comme la tension locative immobilière dans la ville, c’est à dire, évaluer s’il y a trop d’appartements sur le marché, ou si le rapport de force est en faveur des propriétaires.

Dans les villes étudiantes, il est conseillé par exemple d’investir dans les studios et logements de petites tailles. Les étudiants affectionnent ces types d’immeubles. En ce qui concerne les grands surfaces, orientez-vous vers les villes où le taux de personnes en famille est élevé. Vous bénéficierez ainsi de la stabilité des locataires.

Et dernier conseil, achetez dans un quartier où vous pourriez y habiter. Si vous l’aimez, d’autres aimeront le quartier concerné.

Faut-il assurer ses logements locatifs ?

Oui, il vous faut obligatoirement une assurance, en qualité de propriétaire non-occupant. Par ailleurs, la copropriété, si celle-ci existe, doit également avoir sa propre assurance. Enfin, vous pouvez prendre une assurance contre les loyers impayés. Son coût moyen est entre 2.5% et 5% du montant du loyer annuel. Il faudra bien lire les conditions générales, puisque les conditions pour toucher l’assurance (en cas de défaut du loyer par le locataire) ne sont pas évidentes. Vous devrez d’abord avoir fait les démarches pour récupérer votre argent, auprès de la caution. Et vous devrez également avoir un locataire qui respecte initialement les conditions de ressources demandées par l’assureur.

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