Bonjour, Je m’appelle Pierre, et si vous êtes comme moi un investisseur immobilier, je vais vous aider à tout décoder les petites lignes sur le contrat des assurances loyers impayés, avec quelques conseils pour évaluer s’il est intéressant d’en prendre une ou pas, et maximiser le rendement de votre investissement :
Tout d’abord, le principe de l’assurance loyer impayé :
C’est une assurance pour couvrir votre risque contre le non-paiement des loyers. En gros, si le locataire ne paie plus ses loyers, vous pouvez vous retourner auprès de votre assureur pour qu’il prenne financièrement le relai, sous réserve de nombreux critères établis dans le contrat (qui sont souvent à l’avantage de l’assureur).
Ainsi, les 7 éléments à vérifier sont :
1. Le Plafond et la Couverture
Lorsque vous allez souscrire à une assurance loyer impayé, la première chose à analyser sera le plafond (c’est-à-dire le montant maximum de loyers impayés cumulés) qui pourra vous être remboursé, mais également la couverture (en nombre de mois maximum).
Nous allons prendre un exemple concret : l’assurance A propose en plafonds 34 000 euros pour 48 mois de couverture. Mr Martin, qui a 66 ans, et qui a un plafond de ressources inférieur au minimum légal, le couvrant contre les expulsions arrête de payer son loyer, qui est de 1000€ par mois. Le propriétaire, Mr Dupont, pourra récupérer 24 000euros de loyers au maximum, soit 24 mois, et ne pourra atteindre le plafond legal. Ainsi, il faut jouer de sa calculette !
Évidemment, plus les plafonds et couvertures sont élevés, plus l’assurance est chère.
2. Le délai de remboursement
Pour faire des économies, les assureurs mettent un place un délai de remboursement pour couvrir les impayés (entre 15 jours et 6 mois). C’est-à-dire qu’un défaut de paiement peut être remboursé très rapidement… ou quelques mois après, ce qui peut être compliqué si vous avez un crédit à rembourser… donc regardez bien ce critère sur le contrat, et si vous êtes ric rac financièrement, prenez le délai le plus court possible
3. La déduction fiscale
L’assurance loyer impayé est un cout important néanmoins vous avez la possibilité légale (selon l’article 31 du code des impôts) de déduire son montant des revenus fonciers, ce qui fera que votre base calculable sur votre impôt sera légèrement plus faible. C’est toujours ça de pris…
4. L’assurance dégradation
Qui dit loyer impayé, dit parfois aussi des dégradations sur votre bien immobilier. Effectivement, il y a des locataires « reglos » qui peuvent vraiment avoir des coups durs financiers, et qui se retrouvent dans l’impossibilité de payer, mais il existe également une autre partie, qui n’a simplement aucun respect pour le propriétaire, et le bien immobilier loué, et qui se permet de dégrader le bien (avec des animaux / ordures laissés à l’abandon / dégradation volontaire). Ainsi, l’assurance loyers impayés propose un plafond sur la garantie des dégradations (souvent entre 5 000 et 10 000euros), mais il faudra faire passer un expert, et avoir des devis de travaux, afin de pouvoir envisager de toucher l’argent. Et soyez vigilent que le montant de la franchise soit aligné avec la valeur dégradable de votre bien, et les types de dégâts qui sont acceptés / exclus.
5. La protection juridique
Si vous avez un loyer impayé, vous allez probablement chercher à faire partir un locataire. Sachant que cela se règle est de faire appel à un huissier pour demander ses loyers, puis aller au tribunal d’instance, pour faire résilier le bail et demander réparation.
Au total, entre l’huissier, l’avocat et la procédure d’expulsion, il faut prévoir entre 2000 et 4000€ pour aller au bout de la démarche, procédure qui peut être couverte par l’assurance loyer impayé, si c’est prévu dans le contrat.
6. Le problème de la sélectivité des dossiers
Le problème numéro 1 avec les assurances privées de loyer impayés est qu’ils veulent valider le dossier du locataire avec un salaire net 2.7 fois supérieur au montant du loyer avec charges inclus.
Par exemple, si votre studio est loué 500 euros charges comprises, il faudra un dossier qui gagne 1350 euros net, sachant que le SMIC est à 1 269 euros vous excluez toutes les personnes qui vivent des allocations sociales, ceux qui sont à mi-temps ou simplement au SMIC.
Ironiquement, on pourrait dire que les assureurs ne veulent assurer que les très bons dossiers qui ont eux-mêmes que peu de risque de défaut.
Ainsi, et si votre stratégie est de viser les zones rurales, afin de maximiser votre rendement, car le prix au mètre carré y est très bas, la majorité des dossiers n’auront pas accès à une assurance loyer impayé… avec comme seule alternative, la garantie VISALE.
7. Et les limites de la garantie VISALE
C’est un dispositif gouvernemental, qui se veut comme une alternative à la caution, mais il y a énormément de restriction : une limite sur le montant maximal du loyer, et aussi du salaire maximal du locataire. Avant 30 ans l’éligibilité est large, mais au-delà, ce sont seulement les nouveaux salariés avec moins de 6 mois d’ancienneté… ce qui exclut pas mal de cas d’usages, mais cette garantie (sur 36 mois de loyer impayés) a le mérite d’être gratuite.
Enfin, il existe une autre forme d’assurance qui est la garantie contre les vacances locatives (vous paie entre deux locataires), mais elle reste très chère. Environ un mois annuel de loyer. Je ne la recommande pas, sauf si vous constatiez une rotation très élevée de vos locataires.
Mon conseil final
Au final, c’est à vous d’évaluer votre propre risque, en fonction surtout des typologies des locataires que vous visez. Par exemple, si vous avez un bien en centre-ville d’une agglomération, et que vous visez des cadres, avec des salaires supérieurs à 2500 e par mois, le risque d’impayés est assez faible, et je ne ferai pas appel à une assurance de garantie locative.
Par contre, si vous visez des biens locatif plus excentrés, sur des biens non-premium, à destination de populations qui peuvent être plus limités financièrement, il peut être intéressant de faire son calcul sur un fichier Excel (avec une balance cout / risque). Sachant que les assurances ne couvrent pas les dossiers « les moins bons ».
Il faut aussi savoir que plus vous aurez de lots loués, plus vous mutualiserez vous-même votre risque, et vous deviendrez alors votre propre assureur. Si vous avez un seul bien, le risque d’impayé serait alors trop impactant pour vos finances (en % de vos recettes totales).
Aussi, demandez aux autres propriétaires de bien similaires environnants s’ils ont des locataires fiables, et s’ils vous conseillent de vous protéger ou non, les feedbacks entre co-propriétaires étant assez instructifs.
