Si vous comptez ouvrir une SCI (société civile immobilière) en structure juridique pour votre prochain investissement immobilier, voici mes 10 conseils pour votre projet :
1. LA SCI à plusieurs pour réaliser des plus gros investissements
Et oui, c’est le cadre légal le plus répandu pour investir à plusieurs dans un bien immobilier, en utilisant les leviers des crédits. Mais là où c’est le plus intéressant, c’est que ça vous permet d’envisager des plus grosses opérations (un immeuble par exemple sur un budget inenvisageable seul), et statistiquement, les plus gros projets ont des prix d’achats plus faible au m2, et une rentabilité nette proportionnellement plus importante, que si vous achetiez seulement un seul lot à l’unité.
2. Alliez des compétences différences
Si vous comptez investir à plusieurs via une SCI, essayez de trouver des personnes avec des compétences différentes des autres, car il y aura des nombreuses compétences nécessaires : donner l’impulsion au projet et faire les visites / évaluer les travaux, trouver les entrepreneurs et faire les travaux, trouver les locataires, assister aux assemblées générales, émettre les quittances de loyer, et remplir les déclarations d’impôts.
Du coup, il peut être intéressant d’avoir quelqu’un avec une bonne connaissance du bâtiment, et une deuxième, très organisée, plus en charge du suivi administratif, et de la gestion des locataires.
3. Engagez-vous uniquement avec un partenaire de confiance.
Un des intérêts de la SCI est de pouvoir faire des projets immobiliers à plusieurs. Néanmoins, la responsabilité des associés est à hauteur de vos parts. Par exemple : si vous avez 40% d’une SCI, que votre partenaire a oublié de renouveler l’assurance propriétaire non occupant, et qu’il y a un élément non conforme dans votre logement qui cause un dommage à votre locataire, vous devrez supporter le montant des dédommagements à hauteur de 40%.
Ainsi, lancez-vous uniquement avec des personnes de confiance, dont la parole est importante, et qui porteront une attention aux détails (ou alors, contrôlez tout vous-même).
4. Avant l’acquisition du bien, déterminer votre choix fiscal.
Avant de monter une SCI, votre projet était d’investir dans l’immobilier… et la stratégie fiscale et réglementaire est venue dans un second temps. Néanmoins, c’est une question à se poser avant de commencer les visites… effectivement, c’est le gérant de la SCI qui signe la promesse d’achat, en qualité d’associé gérant, sauf qu’il faut compter un mois pour rédiger et déposer les statuts, déposer le capital social et ouvrir le compte en banque, et faire les formalités de publicités. Du coup, pas questions de s’y prendre au dernier moment (au risque de voir bien visé vous échapper des mains), il faut lancer sa structure dès que l’on est certain de vouloir faire une acquisition.
5. Attention aux redressements si vous êtes imposable IFI
Vous avez la possibilité d’acheter votre résidence principale sous la forme d’une SCI pour limiter les droits de succession à vos enfants, ou déduire les couts des travaux de votre revenu imposable, mais faites-attention, car si vous le faites pour diminuer votre IFI (impôt sur la fortune), l’abattement de 30% de la valeur d’une résidence principale dans le calcul de l’impôt est refusé, si votre habitation principale est détenue indirectement via votre SCI.
6. Évitez les montages qui pourraient avantager vos enfants
Si vous planifiez d’investir en famille, il faut éviter de faire des montages qui pourraient avantager une personne, au détriment des autres investisseurs.
Prenons un cas concret : si vous tentez d’utiliser une SCI avec l’idées de l’utiliser pour transmettre en diminuant les impôts de vos enfants. Par exemple, si vous montez une SCI avec vos enfants, que vous effectuez des travaux dans un bien immobilier, puis que chacun déduise de ses revenus imposable une portion des travaux, alors que seul le parent les à financer, alors tous les membres de la SCI risque un redressement par l’administration.
7. Permettez la succession dans un couple
Si vous êtes un couple, marié sous le régime de la séparation ou non marié, et que vous souhaitez acheter une résidence principale ensemble, vous pouvez créer une SCI de couple, qui facilitera la transmission de la SCI au concubin survivant, même non marié, en cas de décès de l’un deux. Le concubin survivant héritera de l’usufruit, et les héritiers du défunt seront seulement des nus-propriétaires.
Par exemple, cela évitera au concubin survivant de risquer l’expulsion de son logement, si celui-ci a été acquis dans le cadre d’une SCI de Couple.
8. Diminuer les couts de la création d’une SCI
Créer juridiquement une SCI ne coute pas très cher, il faut compter 150 euros pour l’immatriculation et 222 euros supplémentaire afin de déposer l’annonce légale dans un journal spécialisé.
Néanmoins, il faut aussi prévoir la rédaction des statuts… qui est un acte assez technique. Et sauf si vous êtes vous-même juriste, vous allez devoir demander de l’aide à un notaire ou un avocat, mais il faudra compter un minimum de 1500€.
Le bon plan est de faire appel à des startups juridiques, du type LegalPlace ou LegalStart.. et il en existe d’autres…et vous pourrez alors compter seulement quelques centaines d’euros.. avec une livraison même plus rapide, et une assistance téléphonique normalement assez huilée.
9. Bien choisir la fiscalité de votre SCI
Avec une SCI, vous aurez le choix entre la fiscalité à l’IR (c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu), ou à l’IS (l’impôt sur les sociétés).
En gros, le choix d’une imposition à l’IS est généralement plus intéressant pendant la période d’amortissement du bien mais la taxation sera plus importante lorsque vous allez vouloir revendre votre bien. C’est le meilleur choix si vous comptez garder votre bien très longtemps.
Par contre, si votre objectif est de faire une culbute rapide, en revendant votre bien seulement quelques années après son acquisition, et d’y réaliser une plus-value, la solution d’opter pour la fiscalité basée sur l’Impôt sur le Revenu est plus intéressante.
