Si vous réfléchissez à acheter des titres d’une SCPI, il est intéressant de se poser la question de son moyen de détention (car l’état a la main très lourde, avec jusqu’à 62% des revenus taxés, en fonction de votre tranche d’imposition). Si vous êtes sur des tranches d’imposition sur le revenu (au-délà de 30%), il est rapidement intéressant de détenir ses titres de SCPI, via une SCI ou une SASU, avec une fiscalité à l’IS (impot sur les sociétés).
Bref, voici le détail du calcul :
Hypothèses de départ
Pour commencer, j’ai pris les hypothèses suivantes (à changer en fonction de la performance de votre SCPI) :
| Prix des parts | 1 000 € |
| Nombre de part | 1000 |
| Valorisation totale | 1 000 000 € |
| Rendement Brut Affiché | 10% |
| Dividendes Annuels de la SCPI | 100 000 € |
Évidement, qu’il n’existe pas de SCPI à 10% de rendement Brut. On est plus entre les 4% et les 6% en moyenne. J’ai pris 10% car l’exemple sera plus facile à comprendre.
Fiscalité d’une SCPI via une personne morale (SCI ou SASU à l’IS)
Voici les détails du calcul :
| Personne morale (à l’IS) | Taux | A régler |
| Jusqu’à 42 500€ | 15% | 6 375 € |
| Au-délà de 42 500€ | 25% | 14 375 € |
| Frais annuel (comptabilité / Compte en banque) | 500 € | |
| Total à régler | 21 250 € | |
| Taux d’imposition réel de la société à l’IS | 21,25% | |
| Solde sur le compte de la société | 78 750 € | |
| Si vous souhaitez sortir l’argent | ||
| Flat Tax | 30% | 23 625 € |
| Solde Total sur votre compte personnel | 55 125 € | |
| Taux d’imposition réel jusqu’à votre compte en banque personnel | 44,88% |
Et ainsi, les performances de la SCPI sont les suivants :
| Rendement Brut Affiché de la SCPI | 10% |
| Rendement Net de la SCPI (dans la société) | 7,88% |
| Rendement Net de la SCPI (après retrait des dividendes) | 5,51% |
Maintenant, on va refaire les mêmes calculs, si vous détenez en direct cette SCPI (sur les mêmes montants)
Fiscalité d’une SCPI via en détention en direct (Impôt sur le Revenu + Prélèvement sociaux)
Une hypothèse est que le revenu imposable de la personne est de 28 798 euros (seul de la tranche à 30%)
| Personne physique (à l’IR) | Taux | A régler |
| IR Tranche de 28 798 € à 82 341 € | 30% | 16 063 € |
| IR Tranche De 82 342 € à 177 106 € | 41% | 19 047 € |
| Prélèvement sociaux | 17,20% | 17 200 € |
| Total Fiscalité | 52 310 € | |
| Montant Net Restant | 47 690 € | |
| Taux d’imposition réel | 52,31% |
Et ainsi, la performance réelle de la SCPI est de
| Rendement Brut Affiché de la SCPI | 10% |
| Rendement Net de la SCPI (dans la société) | 4,77% |
Fiscalité SCPI : le match (IR) vs (IS)
Au final, vous économisez 7 435€ à passer en société à l’IS, avec une charge mentale plus importante, car il faudra ouvrir une société, ouvrir un compte en banque spécifique, faire sa comptabilité, payer l’impôt à l’IS (avec ses déclarations). Bref, évidement, cela est intéressant, si vous investissez un montant conséquent, qui justifie cette charge administrative et mentale supplémentaire.
A noter que si vous comptez utiliser ces dividendes de SCPI pour réinvestir, le mieux sera indéniablement la société à l’IS, car vous ne paierez pas les 30% de la flat tax de retrait, et vous pourrez réinvestir tout cet argent, avec le moins de fiscalité possible, afin de faire grossir encore plus vos dividendes futurs.
