Mes 7 conseils pour votre investissement en Loi Pinel

Bonjour, Je m’appelle Pierre, et cet article est consacré à la Loi Pinel, et l’investissement dans l’immobilier pour les particuliers que cette loi permet, tout en défiscalisant une partie de vos revenus locatifs. Pour évaluer si cet investissement est pertinent, nous allons tout d’abord éclaircir les grandes lignes de cette possibilité d’investissement encadré par l’Etat, avant d’aborder mes conseils de bons sens, et de réflexion à avoir, avant d’investir pour bénéficier de cette réduction d’impôts.

La définition

La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif permettant d’accéder à une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un bien neuf, sous réserve de respecter des critères établis par la loi lors de l’achat et de la location du bien. Son objectif est d’accompagner le développement d’un parc de logements dans les zones tendues.

L’avantage du Pinel

Son avantage est la promesse d’une réduction de l’impôt sur le revenu que l’on s’acquitte. Effectivement, il sera possible de déduire de son imposition un pourcentage de la valeur d’acquisition du bien, avec une réduction d’impôt de 12 % de la valeur du prix du logement si l’investisseur s’engage à louer 6 ans, 18 % s’il s’engage à louer 9 ans et 21 % s’il s’engage à louer 12 ans. Par ailleurs, il n’est pas possible de dépasser un prix d’acquisition de 300 000 € et 5.500 €/m², ce qui toutefois, et sur un plan comptable, permettrait au maximum de bénéficier d’une déduction fiscale de 63 000 € sur 12 années.

A titre d’exemple, si vous achetez un studio d’une valeur de 100 000€, loué sur 9 années, vous pouvez obtenir une baisse totale de 18 000€ d’impôts, soit 2000euros par an. Hors cout du crédit, et des frais de notaire, l’appartement ne vous coutera que 82 000€.

Les contreparties financières

La contrepartie est la durée de location, mais surtout, et c’est là où la problématique arrive, le montant du loyer. Déjà, vous devez trouver un locataire qui gagne moins que le plafond de revenu établi par la loi, des plafonds qui sont corrects, et qui permettent de trouver un locataire avec des revenus suffisant, mais surtout, le loyer est plafonné, avec un forfait par m2, et en fonction de la localisation du bien.

A titre d’exemple, vous pourriez louer un 70m2 à Nancy pour 771^e maximum par mois, alors que le prix réel du marché, est plutôt vers 900€, ce qui fait une « perte annuelle » de 1548€, à mettre en perspective avec l’économie annuelle de 4848 euros d’impôts pour ce type de bien.  Bref, il faut jouer de la calculette, et se méfier des plaquettes publicitaires des constructeurs.

Les zones éligibles à la loi Pinel

Il existe 3 zones géographiques dans lequel vous pouvez investir en Pinel, et chacune a son propres loyers maximum et revenu maximum du locataire.  Le tout, uniquement sur des bâtiments neufs, qui ont des certifications basses consommations.

La limite légale pour le prix d’achat maximum de 5500 euros au m2, exclut la majorité des centres-villes des grandes agglomérations de l’éligibilité, et même en Ile de France, il faut s’éloigner véritablement de la capitale pour trouver des biens éligibles. Ainsi avec le Pinel, n’escomptez-pas investir dans un endroit prestigieux, mais plutôt dans zones d’habitations d’un deuxième cercle, où le prix de l’immobilier est potentiellement plus impacté par les évolutions baissières du marché, si jamais l’immobilier, avec la hausse des taux d’intérêts, devait entamer un cycle de déflation des prix.

Mes 7 conseils de bons-sens sur l’investissement Pinel

• 1. On n’investit pas pour payer moins d’impôts, mais pour un taux de rendement (en ligne avec une prise de risque évaluée). Ainsi, les plaquettes publicitaires promettent des économies d’impôts, sauf qu’il ne s’agit pas du tout du cheminement d’investisseur que vous devez avoir. Il faut poser les différentes options sur un fichier Excel, calculer les taux de rendement net, imposition inclus, et considérer l’option la plus intéressante, au-delà du critère unique de la fiscalité.
• 2. Néanmoins, l’immobilier reste un placement intéressant, et à considérer, puisque vous bénéficier du levier du crédit. C’est-à-dire que vous investissez (et avez des rendements) sur un argent qui n’est pas le vôtre, et que l’on vous prête. Et pour s’enrichir, il est mathématiquement intéressant de s’endetter un maximum.
• 3. En alternative, et en comparaison sur les taux de rendement proposées par la majorité des offres sur le Pinel en neuf, il est possible de trouver des investissements immobiliers locatifs (notamment dans l’ancien, en louant sous le régime d’un bail meublé), dans lequel vous aurez probablement des taux de rendement nets (après impôts) bien plus intéressant, tout en conservant une capacité de plus-value à la revente.
• 4. Vous pouvez acheter un Pinel pour le louer à un ascendant / descendant, sous réserve qu’il / qu’elle soit dans les conditions de ressource d’éligibilité. C’est une option qui peut s’avérer intéressant, car vous pouvez plus facilement faire partie le locataire, à l’issue de la durée nécessaire de détention.
• 5. Autre problème à prendre en compte est qu’un grand nombre d’appartements d’un même immeuble Pinel est revendu en même temps sur le marché, à l’issue des 6, 9 ou 12ans, car la date d’emménagement du locataire est proche pour tous les propriétaires. Si la zone n’est pas tendue, la revente peut s’avérer compliquée, dû à l’afflux d’offre sur le marché.
• 6. Emplacement, Emplacement, Emplacement, telle est la devise de l’immobilier, qui doit aussi s’appliquer à votre investissement Pinel, même si vous ne comptez jamais y habiter. Mon conseil est de ne pas investir dans un endroit où vous ne vous verriez pas y vivre, et qu’il soit si possible bien raccordé aux transports en commun, avec des commerces accessibles, et une activité économique environnante dynamique.
• 7. Dernier conseil, si vous décidez de vous lancer, est de valider la solidité financière du constructeur, et de demander qu’il souscrive à une « garantie financière d’achèvement » pour éviter toute surprise en cas de problème sur le chantier. Vérifiez aussi la validité du permis de construire en mairie, avant de verser votre dépôt de garantie (qui est environ de 5% de la valeur du bien).