Si vous souhaitez faire un investissement immobilier en bord de mer, qu’il soit à la fois intéressant financièrement, et que vous puissiez occuper quelques fois par an, lors de vos vacances, et bien voici notre analyse, afin de voir s’il s’agit d’un investissement judicieux.
1. Le prix de l’immobilier en bord de mer (en 2024)
| Zone géographique | Prix moyen au m² (appartements) | Prix moyen au m² (maisons) |
|---|---|---|
| Côte d’Azur | 10 340 € | 12 200 € |
| Atlantique | 4 493 € | 5 319 € |
| Corse | 7 070 € | 8 844 € |
| Manche | 3 967 €/m² | 3443e/m2 |
| Bretagne | 3 931 €/m² | 4445e/m2 |
A noter qu’il y a effectivement de nombreux critères sur le bien en lui-même, qui peuvent jouer sur le prix au mètre carré.
2. Maintenant, le prix de location en mode Airbnb vs marché locatif classique
Afin d’évaluer l’intérêt de cet investissement, voici les prix de location moyen constaté :
| Département | Prix moyen mensuel location (appartements) | Prix moyen par jour sur Airbnb (appartements) | Prix moyen mensuel location (maisons) | Prix moyen par jour sur Airbnb (maisons) |
|---|---|---|---|---|
| Calvados | 1 017 € | 85 € | 1 396 € | 120 € |
| Côtes-d’Armor | 840 € | 68 € | 1 176 € | 95 € |
| Finistère | 819 € | 65 € | 1 152 € | 90 € |
| Ille-et-Vilaine | 1 034 € | 83 € | 1 421 € | 115 € |
| Manche | 785 € | 63 € | 1 098 € | 85 € |
| Morbihan | 975 € | 78 € | 1 365 € | 110 € |
3. Calculer son taux de rendement
Le taux de rendement immobilier permet d’évaluer la rentabilité d’un investissement locatif. Il s’exprime en pourcentage et représente le rapport entre le revenu annuel net généré par le bien immobilier et son prix d’achat. Le rendement brut locatif ne prend pas en compte les charges et les impôts liés au bien immobilier. Il s’agit donc d’une estimation simplifiée de la rentabilité.
Formule: Rendement brut locatif (%) = (Loyer annuel brut / Prix d’achat) x 100
Exemple sur un studio en bord de mer: Un appartement est acheté 200 000 € et loué 1 000 € par mois. Le rendement brut locatif est de :
Rendement brut locatif (%) = (1 000 € x 12) / 200 000 € x 100 = 64. Les taux de rendement moyen
Voici les rendement auxquels pour vous pouvez prétendre :
| Département | Taux de rendement brut moyen (%) |
|---|---|
| Alpes-Maritimes | 5,2% |
| Calvados | 5,8% |
| Charente-Maritime | 6,1% |
| Corse | 5,6% |
| Finistère | 6,3% |
| Gard | 5,9% |
| Gironde | 5,7% |
| Hérault | 5,5% |
| Ille-et-Vilaine | 6,0% |
| Loire-Atlantique | 6,2% |
| Manche | 6,4% |
| Morbihan | 6,1% |
| Pas-de-Calais | 5,3% |
| Pyrénées-Atlantiques | 5,4% |
| Var | 5,8% |
| Vendée | 6,2% |
4. Quelle structure juridique et fiscalisé pour son investissement ?
Structures juridiques pour louer un appartement :
| Structure juridique | Avantages | Inconvénients | Fiscalité | Imposition par défaut | Option possible |
|---|---|---|---|---|---|
| Louer en tant que particulier (non meublé) | Simplicité, flexibilité | Responsabilité illimitée, démarches administratives | Impôts sur le revenu (catégorie des revenus fonciers) | Taux progressif de l’impôt sur le revenu | |
| Louer en tant que particulier (meublé) | Régime fiscal avantageux (LMNP ou LMP) | Responsabilité illimitée, démarches administratives | Impôts sur le revenu (catégorie des BIC ou des BNC) | BIC ou BNC | LMNP ou LMP |
| Société civile immobilière (SCI) | Protection du patrimoine personnel, gestion à plusieurs | Frais de création et de gestion, obligations comptables | Impôts sur le revenu (catégorie des revenus fonciers) | Taux progressif de l’impôt sur le revenu | |
| Société par actions simplifiée (SAS) | Protection du patrimoine personnel, grande liberté statutaire | Formalités de création plus lourdes, cotisations sociales | Impôts sur les sociétés (IS) | IS | |
| Société à responsabilité limitée (SARL) | Protection du patrimoine personnel, statut relativement simple | Cotisations sociales pour le gérant | Impôts sur les sociétés (IS) | IS |
5. D’autres conseils pour choisir son bien immobilier
Voici quelques conseils à suivre pour faire son choix :
Privilégier l’emplacement: Privilégier un bien situé à proximité de la plage, des commerces et des transports.
Vérifier l’état du bien: Faire expertiser le bien immobilier pour identifier d’éventuels travaux à prévoir.
Négocier le prix: N’hésitez pas à négocier le prix d’achat avec le vendeur.
S’assurer des diagnostics immobiliers: Faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, état d’amiante, etc.).
6. L’entretien d’un bien en bord de mer
Enfin, voici quelques informations à connaitre sur les contraintes liés à l’humidité, au vent et au sel :
Extérieur:
- Rincer régulièrement la façade: Éliminer le sel accumulé qui peut abîmer les matériaux.
- Inspecter et nettoyer la toiture: Vérifier l’état des tuiles, gouttières et chéneaux pour éviter les fuites et infiltrations d’eau.
- Entretenir les menuiseries: Traiter les portes, fenêtres et volets en bois contre l’humidité et les UV.
- Protéger les terrasses et balcons: Utiliser des revêtements et des joints adaptés à l’environnement marin et les nettoyer régulièrement.
- Maintenir le jardin et les plantations: Choisir des plantes résistantes au sel et au vent et les arroser régulièrement.
Intérieur:
- Lutter contre l’humidité: Aérer régulièrement, utiliser des déshumidificateurs si nécessaire et traiter les éventuels problèmes de moisissure.
- Protéger les sols et les murs: Choisir des revêtements résistants à l’humidité et les nettoyer avec des produits adaptés.
- Entretenir les canalisations: Vérifier régulièrement l’état des canalisations et les nettoyer pour éviter les bouchons et les fuites.
- Maintenir une ventilation efficace: Aérer régulièrement et vérifier le bon fonctionnement des systèmes de ventilation.
- Inspecter les appareils électroménagers: Vérifier régulièrement l’état des appareils électroménagers et les nettoyer pour éviter les problèmes de corrosion.
A noter que vous pouvez également investir dans une ville urbaine, proche des cotes, avec une demande locative plus importante. Par exemple, avec l’ immobilier neuf à Rouen vous serez proche de la mer, tout en ayant le bassin étudiant suffisant, afin de pouvoir louer votre logement à l’année;
